До Форума
 
Премия ПМЮФ

Дайджест 15

Представляем Вашему вниманию пятнадцатый выпуск информационного дайджеста Петербургского Международного Юридического Форума.

Подписка на регулярную рассылку доступна по ссылке.


Сотрудничество между столь близкими странами, как Сербия и Россия, всегда может быть усовершенствовано

Никола Селакович

Министр юстиции Республики Сербии

читать далее...

1. Прежде всего, стоит отметить, что Россия и Сербия имеют множество общих традиций, начиная с этнической идентичности и происхождения, родственности славянских языков, на которых мы говорим, и заканчивая общей религиозной традицией. Говоря о правовых системах, можете ли Вы сказать, что российская правовая система схожа с сербской? Кажется ли Вам, что в настоящее время сербские юристы сталкиваются с теми же проблемами, что и их российские коллеги?

Разумеется, как Вы уже отметили, у русских и сербов общее этническое происхождение, религиозные и культурные традиции, но, с другой стороны, существует множество общих черт и в наших политических системах. Насколько Вам известно, после 1945 г. обе страны входили в Восточный блок, и, хотя бывшая Югославия значительно отличалась от других социалистических государств, в некотором отношении наши страны были очень похожи.

Если мы говорим о юриспруденции и судебной практике, то существует определенное сходство в области уголовного права, и сотрудничество между российскими и сербскими юристами в этой сфере продолжается по сей день и является очень плодотворным. Что касается проблем, с которыми в настоящее время сталкиваются юристы и которые обе страны стараются разрешить, то они преимущественным образом связаны с текущей политической ситуацией. И Россия, и Сербия – страны с переходной экономикой. Очевидно, что все страны переходного периода решают более или менее схожие проблемы, и я бы сказал, что в России и Сербии они примерно одинаковы.

Например, в данный момент Сербия начинает внедрение нотариальной службы, и я совершенно уверен, что мы столкнемся с теми же трудностями, которые стояли и перед российскими юристами в ходе внедрения этой системы в вашей стране.

2. Как бы Вы оценили прогресс в сотрудничестве между Россией и Сербией в сфере права (а также культуры)? Какие шаги, по Вашему мнению, могут быть предприняты в дальнейшем, чтобы сделать взаимодействие между странами более интенсивным?

Прежде всего, я должен заметить, что сфера права в действительности очень широка. Мы можем заниматься установлением сотрудничества между адвокатами, представителями судейского сообщества, между министерствами на государственном уровне, а также между институтами юридического образования, т.е. факультетами университетов или юридическими академиями, и, таким образом, между людьми, которые только собираются стать юристами, судьями или прокурорами. Конечно, сотрудничество существует, но между столь близкими странами, как Сербия и Россия, оно всегда может быть усовершенствовано и возведено на новую ступень. Мы обсуждали этот вопрос с моим коллегой, Министром юстиции Российской Федерации А.В. Коноваловым, и могу уверить, что обе стороны имеют желание развивать сотрудничество на новом, более высоком уровне.

В отношении культурного взаимодействия, я лично думаю, что остается много «свободного места», особенно в том, что касается информированности русских людей о сербской культуре, в частности, сербской средневековой культуре. Стоит подчеркнуть, что многие сербские ученые, монахи и простые люди бежали из Сербии в Россию. Например, в Санкт-Петербурге находится могила одного очень известного серба, графа Саввы Владиславича-Рагузинского1, который был одним из основателей российской разведки и знаменит тем, что установил демаркационную линию между Китаем и Россией.

Я могу сказать, тем не менее, что он – это только вершина айсберга, и существует гораздо больше интересных моментов, связывающих Россию и Сербию. В Сербии находится большое количество православных монастырей 9-15 вв., и Собор Св. Саввы является еще одной точкой соприкосновения между нашими странами, поскольку Российское Правительство и лично Президент России Владимир Путин выразили интерес в проекте отделки всех стен Собора мозаикой, что станет огромным вкладом и ценным подарком России сербскому народу. В конечном счете, мы поддерживаем отношения во многих сферах, и я уверен, что впоследствии они будет становиться только крепче.

3. Таким образом, в рамках российско-сербского сотрудничества Вы приехали на IV Петербургский Международный Юридический Форум. Это Ваш первый Форум? Оправдал ли он Ваши ожидания?

Да, это мой первый Форум и, я надеюсь, не последний. Даже если я уже не буду Министром на будущий год, я уверен, что приеду еще раз.

В целом, я думаю, что Форум – это уникальное мероприятие не только в Европе, но и в мире. Он предоставляет действительно прекрасную возможность обменяться опытом, встретить разных людей и разные правовые системы, возможно, обнаружить общие проблемы и попытаться найти решения. Форум позволяет встретиться со множеством людей и проделать большую работу на одной площадке вместо того, чтобы ездить в несколько стран и устраивать там несколько разных встреч. 19 июня я провел встречи с двумя своими коллегами, Министрами юстиции России и Аргентины, вчера я встречался с Министром юстиции Армении, и Вы можете представить, сколько времени я потратил бы на поездки во все эти страны и сколько денег на это потратила бы моя страна. Мне также представилась хорошая возможность оповестить сербское юридическое сообщество об этом мероприятии и вдохновить их посетить V Петербургский Международный Юридический Форум.

Например, я надеюсь укрепить сотрудничество в области юридического образования, поскольку в России не так много сербских профессоров права. Тем не менее, Сербия имеет очень сильную традицию юридической науки. Нашему государственному университету уже 200 лет, и старейший факультет, равно как и старейший факультет в России, - юридический. В Сербии имеется шесть государственных университетов, и в каждом есть факультет права, так что продвижение идеи Форума в образовательной сфере также поддержит сербских ученых в их решении принять участие в некоторых сессиях Форума 2015.

4. Удалось ли Вам посетить выставку юридической книги на Форуме?

Да, я там был, и мне очень понравилось. Я также встретил директора Библиотеки, и мы обсудили возможность привезти эту выставку в Сербию. В Белграде находится старейший Русский культурный центр в этой части Европы; это также один из лучших культурных центров Белграда. Культурные мероприятия расписаны на весь год, и, определенно, проведение подобной выставки в Сербии – это хорошая идея, потому что русские библиотеки, включая Военную библиотеку Генерального штаба, организовавшую эту выставку на Форуме, действительно хранят множество документов, которые могли бы быть интересны сербским юристам и ученым. Более того, это стало бы хорошим способом поддержания культурных связей между нашими странами.

5. Существуют ли в Сербии такие проекты, объединяющие правосудие и искусство?

В прошлом их было не так много, но в День Государственности2 мы организовали выставку сербских Конституций 19-20 вв. Поскольку я по образованию историк права, то могу сказать, что мы заинтересованы в подобных проектах и многие из них готовятся уже сегодня. Наша главная цель – сделать правовую культуру более доступной людям и показать им, что мы имеем великую историю в сфере права не только современного периода, но и средних веков. Эта история насчитывает более 900 лет и обладает бесчисленными юридическими памятниками. Таким образом, у нас есть, что показать миру, и многие проекты еще предстоит осуществить, и я уверен, что это случится в период моего пребывания в должности Министра.


1 Савва Владиславич-Рагузинский (1669 – 1738) – сербский дипломат на службе у Петра Великого. Его основным достижением стал Кяхтинский договор, определивший границу между Россией и Китаем и регулировавший отношения между Российской империей и Империей Цин до середины 19 века.

2 День Государственности (серб. Дан државности, Dan državnosti) – национальный праздник, отмечаемый в Сербии 15 февраля.

Полезные советы для тех, кто планирует покупать недвижимость в Великобритании

Джеймс Додсворт

Партнер, юридическая фирма White & Case, Лондон

читать далее...

1. На что, кроме цены, необходимо обратить внимание при покупке объекта недвижимости в Великобритании?

При покупке полной земельной или арендованной собственности в Англии и Уэльсе существуют определенные связанные со сделкой расходы, которые необходимо учитывать. Сделки с недвижимостью в Шотландии, Северной Ирландии и на Нормандских островах регулируются другими законами и налогообложением и не являются предметом рассмотрения в настоящей статье.

Основные издержки по сделке, в целом, таковы:

  • Госпошлина: при большинстве сделок с недвижимостью необходимо уплатить гербовый сбор по сделкам с недвижимостью (SDLT). Уровень SDLT варьирует в зависимости от цены недвижимости. Для коммерческих сделок стоимостью более £500,000 SDLT составляет 4% от закупочной цены.

  • Издержки, связанные с исследованием, и оплата земельной регистрации: в ходе юридической экспертизы солиситоры покупателя, как правило, проводят разнообразные исследования с целью установить наличие каких-либо правовых проблем, связанных с данным объектом недвижимости. Стоимость исследования абсолютно стандартна и колеблется от нескольких сотен до нескольких тысяч фунтов. Вслед за завершением сделки заявка будет подана на земельную регистрацию, чтобы зарегистрировать передачу права собственности покупателю и залог обременением недвижимости. Стоимость регистрации также стандартна и зависит от суммы сделки.

  • Налог на добавочную стоимость (НДС): В некоторых случаях НДС размером 20% рассчитывается от цены покупки. Данная сумма должна быть уплачена, если покупатель зарегистрирован на НДС. Тем не менее, это может стать причиной проблемы раннего движения денежных средств покупателя. SDLT также подлежит оплате при любом НДС. При определенных условиях (например, когда недвижимость является доходообразующей в соответствии с арендным бизнесом) покупка недвижимости может приравниваться к передаче действующего предприятия (“TOGC”), в случае чего НДС не платится, при условии, что обе стороны имеют надлежащее юридическое сопровождение.

  • Оценка рыночной стоимости/ Расходы по экспертизе: как правило, покупатель проводит:

    • оценку рыночной стоимости;

    • экспертизу объекта недвижимости с целью идентифицировать доходы от земли, что может сказаться на стоимости недвижимости.

Стоимость экспертизы и оценки рыночной цены варьирует в зависимости от типа недвижимости и, в том числе, поставщика услуг.

Адвокатский гонорар: для проведения юридической экспертизы и ведения связанной со сделкой документации покупателю потребуется помощь солиситоров. В таком случае, покупатель должен включить в свои расходы выплату гонорара за юридические услуги.

Помимо основных связанных со сделкой расходов необходимо учесть произвольные затраты:

  • Страхование здания: Как владельцу недвижимости, покупателю потребуется застраховать собственность. Размер страхового взноса будет зависеть от цены недвижимости. Если недвижимость заселена, стоимость страхового взноса может быть покрыта жильцами в виде сервисного сбора.

  • Налог для предпринимателей и другие издержки: если недвижимость арендована, большинство расходов оплачиваются арендатором помещения. Если недвижимость не заселена или в ней планирует жить сам покупатель, за оплату расходов ответственность несет сам покупатель. Примерная оценка расходов может быть частью процесса юридической экспертизы.

  • Неоплаченные сервисные сборы: если недвижимость целиком заселена, покупатель захочет удостовериться, что все расходы покрываются арендаторами. Любые лакуны в сервисных сборах оплачиваются покупателем.

  • Гонорар агенту: В определенных случаях покупатель может захотеть назначить агента или доверенное лицо, чтобы управлять недвижимостью. Агент-управляющий обычно назначает стоимость за предоставление подобных услуг. Эти расходы могут быть покрыты жильцами в виде сервисного сбора.

2. Какие документы потребуются при сделке? Какие сложности могут возникнуть в процессе заключения сделки и какие шаги необходимо предпринять, чтобы не попасть в руки мошенников?

При приобретении недвижимости покупатель должен располагать следующим пакетом документов:

  • Договор купли-продажи: договор описывает все согласованные условия, и не только основные условия. Стороны договора купли-продажи юридически связаны с момента заключения соглашения. Договор купли-продажи может быть заключен на определенных условиях (например, с условием получения одобрения землевладельца в случае продажи права аренды). Если условия не удовлетворены или не выполнены, договор может быть прекращен. До момента согласования и подписания договора купли-продажи, стороны не имеют юридических обязательств, и есть возможность вести переговоры без опасения, что непреднамеренно могут появиться связующие правовые обязательства. Обычно покупатель и продавец (или же их агенты) согласуют договор о намерениях, указывая в нем главные условия сделки, прежде чем передать дело юристам для оформления договора купли-продажи.

  • Передача права собственности: Передача недвижимости от продавца к покупателю совершается в день, оговоренный в договоре купли-продажи, посредством заключения отдельного юридического акта, называемого передача (transfer), который покупатель затем подает на земельную регистрацию. Право собственности на землю переходит от продавца к покупателю по заключению юридического акта передачи, но покупатель не может считаться законным владельцем переданного ему объекта недвижимости до тех пор, пока не будет зарегистрирован в качестве собственника в земельном кадастре.

  • Финансовые документы: если для покупки недвижимости требуется финансирование (кредитование), покупатель должен заключить кредитное соглашение, описывающее условия кредитования. Покупатель также обязан заключить договор долгового обеспечения или залог обременением недвижимостью, который документально оформит обеспечение обязательств, по которым выплачивается кредит.

  • Дополнительные документы: в зависимости от сложности сделки могут потребоваться и дополнительные документы, такие как, например, договор об управлении активами, акты единовременного арендного взноса и иные сопутствующие документы, связанные с недвижимостью в Англии.

Солиситору продавца потребуется подготовить пакет передачи права собственности, содержащий все документы на недвижимость, включая документы на аренду и информацию по управлению собственностью. including any lease documents and property management information. Все документы по передаче земельного владения подлежат регистрации в Центральном депозитарии, поддерживаемом британским правительством.

Большинство трудностей возникает, когда основание прав на имущество имеет недочеты в отношении владения или ограничивает пользование недвижимостью. В зависимости от типа недочетов, можно осуществить страхование с целью защиты от риска встречных претензий. Тем не менее, может случиться так, что страховка будет недопустима, и недочеты, таким образом, повлияют на стоимость недвижимости, что повлечет за собой возобновление переговоров на предмет более точного установления закупочной цены.

Все солиситоры в Великобритании имеют юридическую обязанность провести идентификацию и контролировать своего клиента с помощью собственных средств, определять, с учетом факторов риска, всех бенефициарных владельцев и добывать сведения о целях сделки и предполагаемых деловых отношениях с целью предотвращения мошенничества.

Сам покупатель может предпринять простые шаги, чтобы защитить свои имущественные интересы и гарантировать сохранность своих прав как законного владельца собственности, например, заверив, что вся информация, содержащаяся в реестре прав на недвижимое имущество, корректна, включая адрес для переписки.

3. Гарантирует ли владение недвижимостью получение визы в ту страну, где она была приобретена?

Для иностранных физических лиц, инвестирующих в недвижимость в Великобритании, нет никаких ограничений, и эта уступчивость зачастую приводится как одно из главных преимуществ инвестирования в лондонский и – шире – британский рынок недвижимости. Тем не менее, в настоящее время между британской государственной миграционной политикой и владением недвижимостью прямой связи нет.

4. Есть ли статистика по количеству сделок за 2013 (или ранее) и /или количественные показатели роста /уменьшения числа сделок?

Графики иллюстрируют количество сделок с жилой и коммерческой недвижимостью, совершенных в период с апреля 2005 по декабрь 2013. Общая тенденция такова, что число сделок в это время постоянно увеличивалось. Падение количества сделок в 2008 объясняется кризисом кредитно-финансовой системы, но затем мы можем снова наблюдать медленный и устойчивый прирост.

Данные графики получены от HM Revenue & Customs Annual UK Property Transaction Statistics и датируются 28 июня 2013 г.

5. Обозначьте основные этапы проверки сделки и обеспечения ее безопасности?

Солиситор покупателя проводит полную юридическую экспертизу (due diligence) недвижимости с целью идентифицировать связанные с ней правовые вопросы и обсуждает эти вопросы с клиентом.

Оценщик определяет размер рыночной стоимости недвижимости, чтобы подтвердить, что закупочная цена соответствует рыночной стоимости.

Земельный инспектор исследует недвижимость с целью установить наличие каких-либо структурных дефектов, могущих повлиять на стоимость объекта недвижимости.

Солиситор покупателя подготавливает доклад о праве собственности в отношении основных вопросов, связанных с недвижимостью.

Интервью: Приобретение недвижимости в Германии

Томас Каспельхерр

Юрист, Dentons

читать далее...

1. На что, кроме цены, необходимо обратить внимание при выборе объекта недвижимости: налогообложение, условия оплаты коммунальных услуг, возможности сдачи в аренду и т.п.?

Инвесторы должны знать, что в Германии действуют строгие законы, защищающие интересы арендатора. Таким образом, любое арендное соглашение должно рассматриваться с точки зрения обязанностей сторон. Договоры об аренде с фиксированным сроком в более чем один год должны в дальнейшем подчиняться требованиям оформления в письменном виде согласно германскому праву; в противном случае, они могут быть расторгнуты даже до истечения указанного срока аренды.

Покупатель обязуется оплатить налог на передачу недвижимости в размере 3,5 – 6,5 процентов от стоимости сделки, в зависимости от земли, в которой расположен объект недвижимости. Владение недвижимостью в Германии также подлежит текущему налогообложению в форме имущественного налога и, в случае, если собственность является средством заработка, подоходного налога.

2. На что необходимо обратить внимание при заключении сделки: какие документы потребуются от будущего арендатора? Какие документы он должен потребовать у продавца? Какие сложности могут возникнуть в процессе заключения сделки? Как не попасть в руки мошенников?

Прежде чем назначить цену, покупатель должен внимательно изучить состояние объекта (вместе с архитектором или оценщиком недвижимости). Кроме того, большинство покупателей просят арендатора предоставить им все имеющие отношение к объекту недвижимости документы, чтобы выяснить реальное состояние недвижимости, в том числе, с правовой точки зрения. С целью проведения надлежащей юридической проверки от продавца недвижимости необходимо потребовать следующий минимальный список документов: выписки из поземельного кадастра, договоры об аренде, договоры на услуги и поставки, страховку, разрешение на строительные работы и планы районирования.

3. Гарантирует ли владение недвижимостью получение визы в ту страну, где она была приобретена?

Между покупкой недвижимости и преимуществами в получении немецкого гражданства или немецкой визы прямой связи нет. В Германии принципиальным моментом является то, что приобретение собственности иностранцами (включая граждан стран, не входящих в ЕС) возможно без всяких ограничений.

Это относится как к физическим лицам, так и к зарубежным компаниям, обладающим правоспособностью. Тем не менее, гражданам стран, которые не являются членами ЕС, важно помнить, что покупка собственности в Германии не гарантирует автоматического получения вида на жительство.

4. Есть ли статистика по количеству сделок за 2013 (или ранее) и /или количественные показатели роста /уменьшения числа сделок?

Оглядываясь назад, можно сказать, что 2013 год оказался гораздо более успешным с экономической точки зрения, чем многие ожидали. Германия уже компенсировала убытки, возникшие в результате стагнации 2009 года, и объем производства в целом превысил докризисный уровень три года назад. Показатели по одной только коммерческой недвижимости превысили 30 млрд евро. Это был лучший годовой результат с 2007 г. Мы рассчитываем, что в 2014 году продажи частной собственности в Германии останутся на столь же высоком уровне, поскольку за последние несколько лет многие немецкие и иностранные инвесторы смогли оценить безопасность немецкого рынка недвижимости.

«Пять правил безопасности сделки»:

1. Тщательно изучить местный рынок недвижимости

2. Получить профессиональную поддержку – участие агента по недвижимости может помочь избежать множества подводных камней

3. На раннем этапе привлечь немецкого юриста – важно иметь профессионального адвоката, способного предусмотреть все потенциальные юридические проблемы

4. Перевести ключевые документы – покупатель всегда должен стремиться полностью понимать подписываемые им документы

5. Запросить гарантии – например, обязательство на передачу собственности без брака; лицензию на строительство; гарантированный доход от ренты

«Пять шагов к владению зарубежной недвижимостью» – основные этапы процесса приобретения:

1. Осмотр территории недвижимости / предварительное обсуждение и переговоры с продавцом

2. Комплексная юридическая экспертиза приобретаемой недвижимости / консультация с финансовыми банками по вопросам привлечения займа

3. Разработка и обсуждение договора купли-продажи недвижимости/ нотариальное удостоверение немецким нотариусом

4. Оплата стоимости недвижимости после подтверждения нотариусом выполнения всех условий, предшествующих сроку платежа по обязательству

5. Передача недвижимости покупателю, регистрация покупателя в качестве нового арендатора в поземельной книге

Новости Форума

читать далее...

  • Видеоотчеты Форума смотрите на канале YouTube.

  • Фотографии с мероприятий Форума - на странице Форума в Facebook!

  • Видеозаписи круглых столов – на главной странице сайта www.spblegalforum.ru


В следующем выпуске дайджеста:

В следующем выпуске дайджеста, который выйдет 3 сентября, мы представим Вам интервью с ведущими экспертами юридического рынка, а также статью, посвященную лидерству и управлению юридической фирмой.